必备!海外置业经验谈,一定要清楚考虑的5大问题!

NEWS_AUTHOR:前海鷹眼

UPLOAD_DATE:2019-07-02

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鹰眼团队过去几年中一直都致力于给大家带去最专业的海外置业服务体验。我们在服务过程中,时常发现大家欠缺一些境外房地产投资需要具备的基础知识,因此容易产生一些不必要的风险。


事实上,除了过往我们在“鹰眼学院”中也给大家普及过的一些关于美国房产投资的基础知识外,还有一些基本要素是需要大家进行仔细甄别和考察的。

由于各国各地区的商业文化和法律法规的差异,切忌在进行跨国投资有任何“想当然”的预设,一定要对自身情况有一个全面的评估,对于投资标的有一个整体而详尽的了解。当然,最好就是选择专业可靠的投资机构进行评估,对于一味标榜回报率,而不进行合理风险提示的项目,就要自己多留意了。

1. 正确理解项目性质

海外置业项目的周期相对较长,因此一定要先清晰了解该项目的具体属性,究竟是土地、住宅,还是酒店、商业等。不同的项目具有各自不同的投资属性和周期规律。同时,各国法律对于不同性质的物业,有严谨细致的规范,很多时候翻译成中文的名称类似,但投资价值相差很大。



地产投资类项目,在各个主要国家都具有长久的历史,一般都有较为完善的历史记录可供查询。正规的项目公司,对于自身的过往项目收益情况,都会有准确完整的历史记录。对于当前销售的项目,开发商也不应当掩饰主要的风险点,对于后续可能出现的问题,应当给予合理揭示,只谈回报而不能做出清楚风险提示的项目,投资者一定需要审慎考虑。

买家首先应当明确自身的投资目的,理性衡量风险与收益之间的平衡,然后合理规划所涉及的相关资金。一般投资者,可能对于境外投资的资金运转方式较为陌生,这时候最好能咨询相关的中介机构,提供一个较低成本的资金利用方案。

一般热门的海外房产投资目的地,例如英美日等国,经历了几次完整的经济周期,房地产价格的走势相对理性。而中国买家常常受国内房地产投资惯性思维的影响,对于投资项目有过高的期待,由此很容易使自身陷入尴尬的处境,甚至为一些不法骗局提供了可乘之机。


鹰眼的全部自持物业,都是由我们当地团队实际勘测评估后,以自有资金先期购入并出租,基本上可以杜绝海外买家在购买一手楼、二手楼,甚至期房时会遇到的种种棘手问题。

2. 周边中长期规划
投资者很多时候都会将关注点集中到项目本身,对于项目周边的地理环境,可能并没有太清晰的了解。

实际上不动产投资一般而言,都是较为中长期的投资,因此凡是会影响到该投资项目长期回报的因素,也是需要投资者关注的重点。例如改项目所处的城市区位,人口流入,学区划分等。尤其是其周边地块的规划使用,对于其租金收益有持续性的影响。

这一点由于国内投资者与海外开发商常常信息不对称严重,如果没有能力进行实地考察,常常容易受到项目方的遮蔽,对于项目前景产生一些误判。尤其是英美等一些国家,区划相对复杂,周边地块的规划变数较大,因此事前一定要小心研判,充分沟通。避免在购入后,短期内即遭遇较大变数,达不到自己所期望的投资回报。

因此,我们自己在选择购入物业时,也非常注意区位的成熟稳定,能够给予租金长时间内的支持。


3. 管理团队专业度
投资海外地产项目,可以说基本上有一大半以上,就等于是投资该项目的管理团队。项目是否具有持续运作下去的能力,能一直不断地给投资者带来收益,运营团队的能力至关重要。

对于大多数中国买家而言,或许还可能对海外物业项目进行一定的事前考察,但此后的一系列管理维护工作,则完全不可能由自己亲力亲为了。因此,管理团队是否能尽心尽力地替投资者获取合理的报酬就非常关键了。

因此,投资者在评估项目的投资潜力时,一定要清楚了解此后该物业究竟由谁来进行日常管理,以及此团队的管理经验和诚信口碑。很多时候由于管理上的缺失,甚至一些恶意摆烂的情况发生,给投资者带去巨大的损失和持续不断的麻烦。

鹰眼「汇美聚财」产品,全部由我们在当地的自有管理团队负责日常管理,团队主要成员是当地资深房屋勘验管理专家。我们之所以坚持以自有团队进行全部的后续管理维护,就是因为我们认为,投资任何国家或地区的不动产,最关键的部分就在于此。

尤其需要注意的是,在英美等诸多国家,投资者如果是房东性质,一般都有法定义务给租客提供不同程度的物业保障服务,一旦投资者委托的管理服务提供商未能履行义务,投资者甚至可能因此惹上不必要的法律纠纷。



4. 税费要清楚知悉

海外业务投资,房屋所产生的税费都是比较繁琐的事务。

事实上,海外物业,尤其是公寓等复合单位,由于其业权和管理权属分散,所涉及的法律主体也较国内相对复杂,很多时候其实要特别留意其保险和后期维护的成本产生。常常有接触到一些投资公寓的朋友,因为建筑结构或者外墙的损伤,超出保单范围内的一些限制,而不得不背负上高额的维修更换费用。这时候如果没有可靠的律师/会计师协助咨询,作为外国投资者将很难厘清其中关窍,只能白白蒙受损失。

税务方面,如果外国投资者一般都需要委托当地会计师代为处理。我们一般都会建议投资者在开始投资前就做好税务规划,清楚各国各地区法规上的不同,理解由于英美国家体制上的习惯,税务问题的处理方式会与国内有较大区别,必须自行积极处理。


如果只是单纯进行物业投资,一般而言税务问题会较为简单,但很多朋友会考虑顺便进行其他范畴的投资,甚至与一些移民政策做出结合,这时候就一定要事前多与执业律师等专业人士沟通清楚。各国都常有一些短期刺激性的移民政策变化,普通投资者的自身条件未必能即时转变来迎合,这时容易受到一些移民投资项目的吸引,这时一定注意不要只听信片面之词,对于其成功率和风险要有充分认识。

5. 综合评估周期性风险

最后,投资者须清楚认识到,进行海外物业投资,一般而言是一个长期的投资选择,能够带来较为稳定的现金回报,但也需要面对一些短期的波动的影响。一般而言,选择针对当地市场推出的中低价位的物业,较容易转手出让,价格也比较坚挺,同时也不容易取得较大的增值回报。除特定区域外,贵价豪宅比较容易受到经济形式的影响,但从长远来看,优质区位的豪宅具备极强的穿越周期的能力,可以作为资金充裕的投资者长期投资的最佳选择之一。

毫无疑问,整体世界经济都在走向一个渐趋动荡的时代,但相对资本市场而言,成熟国家的房地产市场相对的风险对抗能力更强,不易受一些刺激性消息的影响,对于家庭资产分散风险而言,反而是一个可以长期稳定考虑的投资领域。

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