美国全国房地产经纪人协会（NAR）发布了最新的报告（Profile of International Transactions in U.S. Residential Real Estate 2018），在最近的12个月里（2017年4月 - 2018年3月），外国买家购房情况和当前美国自身的房地产市场环境。

这一讲，主要来说一下美国当前房地产市场的一个状况，后续还会给大家分享在过去的一年中，整体外国买家的购置住宅行为和一个对比。

数据来源：NAR

蓝色线表示的是美国近十年房价的中位数，红色线表示近十年美国住宅的供应量，从中可以看出，美国房价在2008年受次贷危机影响跌入最低点后，虽小幅波动，但整体来看持续且稳定走高。

就当前市场来看，美国房地产稳定且持续走高的因素可分为四点，供应量、失业率、贷款利率、汇率几个方面综合来考虑。

01、住宅供应量

供应量即库存，在一般情况下，库存为6个月的销售量比较适中，但就美国当前情况，现仅有3个月的库存量，这一点也是直接造成房持续走高的内在动力。

数据来源：FRED

从数据可以看出，美国房屋的现存量近十年来处于较低水平。

02、失业率

失业率是一个影响整个国家经济和消费的重要因素，一个稳定走低的失业率，不仅意味着有更多的人能够拥有较为稳定的工作，也意味着国家的经济向好，才能有更多的企业可以提供更多的就业机会与工作回报。

数据来源：tradingeconomics

从图中可以看出，美国失业率从6月的4.0%降至2018年7月的3.9%，与市场预期相符。今年5月，美国失业率触及18年低点3.8%。失业人数下降了284,000人，至630万人，就业人数几乎持平，为156.0万人。失业率的走低也是对于房价利好的一大因素所在。

03、利率

在2018年8月的会议上，美联储将联邦基金利率的目标区间维持在1.75%至2%。

数据来源：tradingeconomics

据最新数据分析，虽然美联储宣布持续加息，但整体利率还是处于历史的低点。其实，从1971年到2018年，美国的平均利率为5.72%。就目前2%的利率来看，对于贷款者来讲还是有利的。且美联储声明，劳动力市场继续走强，经济活动也在以强劲的速度增长，是加息的最大因素。

04、汇率走高

美元近期一直都是走高的趋势，尤其在今年3月之后，处于爆发式增长。无论是对于欧元、日元还是人民币，目前美元都属于强势的地位。

数据来源：tradingeconomics

数据来源：tradingeconomics

汇率的上升，意味着美国住宅兑换成其他币种将有更高的价值，对于美国的住宅价格也是起到了保值增值的作用。

相较于美国，国内目前的住宅走势会趋于平稳。因出台新政，将会遏制房价上涨，对于商品房市场的买卖可能会有一定影响。

数据来源：中国房地产业协会

就目前数据来看，国内房地产市场较为活跃，但就热议的房产税问题，大家还需持续关注。

数据来源：中原CCL

香港曾经炙手可热的房产，目前出现了一些恶化。尤其大型单位，已经出现下跌。近期，一些买家宁可损失几十万港元的定金，也要取消订单，无论是新开楼盘还是二手房都蔓延开悲观情绪。当前香港楼市受到全球流动性趋紧、膨胀水平回落、租金回报走低以及中国境内资本流入减少的几个因素的影响下，可能会处于低迷期。