01

哈维飓风来袭，鹰眼在休斯顿全部「汇美聚财」产品物业全部完好！

数据来自：https://www.harriscountyfws.org/

我们先来看看 HCFCD (Harris County Flood Control District) 8月29日的水灾预警图所显示的休斯顿地区水坝水位上涨情况。绿色方框代表处于安全水位，黄色惊叹号表示水位持平，红色惊叹号表示水位溢出。可以看到，休斯顿中心市区地带较为安全，东北、西北以及东南方位，降雨量偏高，洪水灾害比较严重。

洪水灾害是最受美国联邦政府关注的自然灾害，联邦紧急事务管理局 (FEMA) 为加强管理，也是经过洪水风险的研究，绘制了洪水风险区边界图(Flood Hazard Boundary Map) 与 洪水保险率图(Flood Insurane Rate Map)。在选择房屋的时候，鹰眼当地团队仔细勘查之后才会进行投资的，基本上我们的选房标准都以可以抵御800年一遇洪水几率的房屋为标准。当然，在这一次的受灾中，有一些是几百年甚至千年一遇的洪水范围，也遭受了损失。但我们的房屋却免受灾害，除了一点幸运以外，购买房屋前的评估和检测，以及翻修的着重点，也是一大要素。好的物业管理，能够让房东在日后的生活中，免去很多操心的事情和烦恼。而鹰眼在美团队这次的表现，已经用事实证明了这一点。

一般来说，不动产投资与其他二级市场投资不同，较少出现血本无归的情况。但是如果没有值得信赖的专业经理人建议，在遇到这样难以预料的重大自然灾害时，投资者就会面临束手无策的境地。因此，找到值得信赖，具备长期经验和专业态度的当地不动产经理人和房屋检验师，是投资海外房产的必要环节。

飓风来袭后，鹰眼美国物业管理团队 EPM 也是在第一时间争取与租客取得联系，为保障租客与业主的利益，对于所在物业的受灾情况做了紧张的调查工作。美国同事电话联系了 EPM 所管理的全部物业租客，并详细记录了当时租客所反应的物业状况，也包括除「汇美聚财」外EMP团队在休斯顿的其他物业的情况。

目前从最新的数据统计中得到确切的回复，所有「汇美聚财」在休斯顿房屋都未受到损失。这与“哈维”飓风共造成约9万幢房屋受损，其中约1万幢受损严重的情况对比，对我们的业主和租客来讲都是喜讯。

02

大灾之后，美国经济影响不大，休斯顿迎来新一轮投资良机

目前，风暴及降雨都已有所减缓，总数约达1.2 万人的德州国民警卫队已投入救援行动，来自南加州、路易斯安那州等州的专业救援人员、搜救队、搜救犬以及辅助人员都已到达休斯顿展开救援。美国总统特朗普夫妇抵达德州并指导灾后重建，彪悍著称的德州人民也积极自救，迅速投入到援救及灾后重建工作中。

洪灾过后的直接反应是有大量居住需求激增。短时间内将明显推高休斯顿的租住率，从而导致休斯顿整体的租金走势走高。同时在建的建筑工程进度将会明显放缓及延后，因为劳动力会优先投入到灾后重建工作中。因此居住需求虽然大幅增加，但是新建成房屋的数量将明显下降。

数百亿美金的灾后重建工作将会创造大量的就业，作为共和党大本营的德州，联邦政府将拨款大笔援助金帮助休斯顿灾后重建，参众两院也以罕见的效率高票通过了赈灾拨款，未来休斯顿的经济将迎来一个新的增长时期。

对于投资者来说，灾难发生并不是美好的事情，但抓住投资时机是每一个投资者不容错过的事情。

这一次的“哈维”飓风对于美国整体经济，并不会有太过明显的影响。OPPenheimer 资产管理首席投资策略师 John Stoltzfus 在报告中指出，卡特里娜飓风和桑迪飓风的损失“都被市场和经济相对较快地消化。” Stoltzfus 说：“过去，美国股市在面对飓风和其他自然灾害造成的损失时，都表现的具有弹性。我们预计市场将对目前的飓风作出类似的回应。”

更一步地，根据 houstonproperties.com 的分析，灾后的未来几个月内，可以预见休城房市将会出现以下变化：

租金大幅上涨（特别是短租租金）；

公寓活動的上升（因為可以見到在公寓居住的好处）；

對未水災影響的家庭和社區的興趣的上升；

浸水區域的銷售將會大幅下降。

而且，通常来说，这将是有条件的买家入市的好时机，因为以下原因市场上的竞争者会更少：

已经申请按揭的买家，无力在出售受到水灾影响的物业前，再负担新的按揭购房；

生意、家庭或朋友受水灾影响导致无力再购新房；

很多买家会产生疑虑和不确定感；

总而言之，正如股神 沃伦·巴菲特 所说：“在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪”。大灾之后，可能正是趁低吸纳的好时机。

03

回首“卡特里娜”，休斯顿与新奥尔良重建情况将异同参半

2005年的“卡特里娜”飓风，着实给美国带来了不小的灾害，七个州、受灾面积23.3平方公里、1121人死亡、一百多万居民大迁徙、经济损失超过2000亿美元。不少人会回想到当时的场景，同时担心这一次“哈维”造成的重建情况。

但是，经过鹰眼团队的仔细研判，我们认为当前投资休斯顿的灾后恢复情况及投资前景，与新奥尔良这十几年来的情况还是有所区别的。

人口组成与分布

新奥尔良各个区域的重建进度并不相同。工业运河以东的多数社区由于少数族裔聚集，经济基础差，居民收入低，政府投入力度不够，重建进程缓慢，人口恢复比例普遍在75%以下，非洲裔聚集的下九区人口只有10年前的34%，远远低于新奥尔良的平均比例，更低于白人集中的社区。而在工业运河以西等经济基础较好、居民收入较高的社区，人口恢复较快，个别社区人口还出现了增长，这与美国南部人口增加的趋势一致。

房地产市场的恢复和反弹

灾后，房屋市场处于恢复期，但是租金飙升40%。而到了灾后第四年的2009年开始，房地产市场就已经开始复苏了，房屋价格增长率为43%。2014年，新奥尔良市进入了美国最火爆的房地产市场前五名，市区的中位值为163, 000美元，但是仍然存在很多的增长空间。CoreLogic公司预计在接下里十二个月里，新奥尔良房价将上涨8.6%。

看过新奥尔良的重建情况之后，我们可以分析到休斯顿未来重建时候可能遇到的问题。人口方面，休斯顿的情况与新奥尔良的情况并不相同。当年，新奥尔良人口只有45万，而休斯顿拥有235万的人口，所以休斯顿不会面临人口流失造成的恐慌，以致灾后重建缓慢的问题。休斯顿作为美国第三大城市，当前执政的共和党的大本营，各大能源企业聚集的产业核心区，几乎不可能因此次受灾遭受重大经济滑坡。"Houston is not New Orleans. It's a large, diverse, fast growing economy,”，Moody's Analytics 的首席经济学家 Mark Zandi。同时，通过新奥尔良重建情况，会发现，投资选对位置是极其重要的事情。房租房价方面，奥尔良的情况是可以供参考的，房租走高，房价走低，正是投资的好机会。

04

“哈维”飓风回顾

“哈维”飓风已经过去了一周，目前正处于救灾阶段。对此，得州州长格雷格·阿伯特（Greg Abbott）在9月4日的讲话中表示，飓风“哈维”及其引发的洪水灾难给当地带来了，大约在1千5百亿至1千8百亿美元之间的巨额财产损失。据美国联邦紧急措施署估计，“哈维”飓风共造成约9万幢房屋受损，其中约1万幢受损严重，且主要集中在哈里斯县。该机构说，飓风灾害发生以来，共接到50多万份灾民救助申请，批准了近1.2亿美元援助款项，用于向灾民提供临时住房、交通补贴以及医疗服务等。

数据来源：网络

自当地时间8月25日晚飓风“哈维”登陆美国后，至今特朗普总统携夫人已经两度开赴受灾严重的得克萨斯州境内，对灾民们进行探望和慰问，及向救援人员表示感谢。他并于上周五要求国会为“哈维”救灾项目提供价值78亿5千万美元的拨款。

Apple与美国红十字会共同合作，开放iTunes 捐款功能令用户能轻松捐款。用户能捐赠5 美元，10 美元，25 美元，50 美元，100 美元和200 美元的金额，Apple 亦会将所有收益转入红十字会；哈登为灾区捐款100万美元，承诺将终老休斯顿；Justin Bieber将为这次哈维飓风受灾者捐款25000美元；泰勒向休斯顿食品银行捐赠了“一笔相当可观的捐款”，以帮助休斯顿地区“风暴哈维”的受害者。还有很多很多捐款活动正在进行着，每一笔捐款都温暖着休斯顿这座城市的市民们的心。齐心协力，相信灾难很快就会过去，鹰眼也预祝休斯顿早日逃离苦海。而对于投资者来说，鹰眼也愿您把握投资机会，为自己带来更多的收益。

文献数据来源：

 https://www.houstonproperties.com/hurricane-harvey-impact-houston-real-estate

 http://pic.people.com.cn/n/2015/0723/c1016-27346727.html

 https://www.ft.com/content/86f346e0-4726-11e5-af2f-4d6e0e5eda22

 http://cn.ccyp.com/ccypcontents?content_id=100138

 https://www.cnbc.com/2017/08/30/the-man-who-helped-rebuild-new-orleans-after-katrina-gives-fema-high-marks-on-harvey-in-houston.html

 http://money.cnn.com/2017/08/28/news/economy/hurricane-harvey-economy/index.html

 http://www.expressnews.com/real-estate/article/Harvey-strikes-blow-at-Houston-real-estate-12170668.php

 https://www.reuters.com/article/us-storm-harvey-realestate/another-blow-from-harvey-houston-home-prices-rents-likely-to-rise-idUSKCN1BC5QY