「汇美聚财」休斯顿物业全部成功避过哈维飓风未受损失,房价租金升值预期必然看涨!

NEWS_AUTHOR:前海鷹眼

UPLOAD_DATE:2018-04-28

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哈维飓风来袭,鹰眼在休斯顿全部「汇美聚财」产品物业全部完好!

数据来自:https://www.harriscountyfws.org/数据来自:https://www.harriscountyfws.org/

我们先来看看 HCFCD (Harris County Flood Control District) 8月29日的水灾预警图所显示的休斯顿地区水坝水位上涨情况。绿色方框代表处于安全水位,黄色惊叹号表示水位持平,红色惊叹号表示水位溢出。可以看到,休斯顿中心市区地带较为安全,东北、西北以及东南方位,降雨量偏高,洪水灾害比较严重。


洪水灾害是最受美国联邦政府关注的自然灾害,联邦紧急事务管理局 (FEMA) 为加强管理,也是经过洪水风险的研究,绘制了洪水风险区边界图(Flood Hazard Boundary Map) 与 洪水保险率图(Flood Insurane Rate Map)。在选择房屋的时候,鹰眼当地团队仔细勘查之后才会进行投资的,基本上我们的选房标准都以可以抵御800年一遇洪水几率的房屋为标准。当然,在这一次的受灾中,有一些是几百年甚至千年一遇的洪水范围,也遭受了损失。但我们的房屋却免受灾害,除了一点幸运以外,购买房屋前的评估和检测,以及翻修的着重点,也是一大要素。好的物业管理,能够让房东在日后的生活中,免去很多操心的事情和烦恼。而鹰眼在美团队这次的表现,已经用事实证明了这一点。


一般来说,不动产投资与其他二级市场投资不同,较少出现血本无归的情况。但是如果没有值得信赖的专业经理人建议,在遇到这样难以预料的重大自然灾害时,投资者就会面临束手无策的境地。因此,找到值得信赖,具备长期经验和专业态度的当地不动产经理人房屋检验师,是投资海外房产的必要环节。


飓风来袭后,鹰眼美国物业管理团队 EPM 也是在第一时间争取与租客取得联系,为保障租客与业主的利益,对于所在物业的受灾情况做了紧张的调查工作。美国同事电话联系了 EPM 所管理的全部物业租客,并详细记录了当时租客所反应的物业状况,也包括除「汇美聚财」外EMP团队在休斯顿的其他物业的情况。


目前从最新的数据统计中得到确切的回复,所有「汇美聚财」在休斯顿房屋都未受到损失。这与“哈维”飓风共造成约9万幢房屋受损,其中约1万幢受损严重的情况对比,对我们的业主和租客来讲都是喜讯。


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大灾之后,美国经济影响不大,休斯顿迎来新一轮投资良机


目前,风暴及降雨都已有所减缓,总数约达1.2 万人的德州国民警卫队已投入救援行动,来自南加州、路易斯安那州等州的专业救援人员、搜救队、搜救犬以及辅助人员都已到达休斯顿展开救援。美国总统特朗普夫妇抵达德州并指导灾后重建,彪悍著称的德州人民也积极自救,迅速投入到援救及灾后重建工作中。


洪灾过后的直接反应是有大量居住需求激增。短时间内将明显推高休斯顿的租住率,从而导致休斯顿整体的租金走势走高。同时在建的建筑工程进度将会明显放缓及延后,因为劳动力会优先投入到灾后重建工作中。因此居住需求虽然大幅增加,但是新建成房屋的数量将明显下降。


数百亿美金的灾后重建工作将会创造大量的就业,作为共和党大本营的德州,联邦政府将拨款大笔援助金帮助休斯顿灾后重建,参众两院也以罕见的效率高票通过了赈灾拨款,未来休斯顿的经济将迎来一个新的增长时期。


对于投资者来说,灾难发生并不是美好的事情,但抓住投资时机是每一个投资者不容错过的事情。


这一次的“哈维”飓风对于美国整体经济,并不会有太过明显的影响。OPPenheimer 资产管理首席投资策略师 John Stoltzfus 在报告中指出,卡特里娜飓风和桑迪飓风的损失“都被市场和经济相对较快地消化。” Stoltzfus 说:“过去,美国股市在面对飓风和其他自然灾害造成的损失时,都表现的具有弹性。我们预计市场将对目前的飓风作出类似的回应。”


更一步地,根据 houstonproperties.com 的分析,灾后的未来几个月内,可以预见休城房市将会出现以下变化:


租金大幅上涨(特别是短租租金);

公寓活動的上升(因為可以見到在公寓居住的好处);

對未水災影響的家庭和社區的興趣的上升;

浸水區域的銷售將會大幅下降。


而且,通常来说,这将是有条件的买家入市的好时机,因为以下原因市场上的竞争者会更少:


已经申请按揭的买家,无力在出售受到水灾影响的物业前,再负担新的按揭购房;

生意、家庭或朋友受水灾影响导致无力再购新房;

很多买家会产生疑虑和不确定感;


总而言之,正如股神 沃伦·巴菲特 所说:“在别人贪婪时恐惧,在别人恐惧时贪婪”。大灾之后,可能正是趁低吸纳的好时机。


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回首“卡特里娜”,休斯顿与新奥尔良重建情况将异同参半


2005年的“卡特里娜”飓风,着实给美国带来了不小的灾害,七个州、受灾面积23.3平方公里、1121人死亡、一百多万居民大迁徙、经济损失超过2000亿美元。不少人会回想到当时的场景,同时担心这一次“哈维”造成的重建情况。


但是,经过鹰眼团队的仔细研判,我们认为当前投资休斯顿的灾后恢复情况及投资前景,与新奥尔良这十几年来的情况还是有所区别的。


人口组成与分布


新奥尔良各个区域的重建进度并不相同。工业运河以东的多数社区由于少数族裔聚集,经济基础差,居民收入低,政府投入力度不够,重建进程缓慢,人口恢复比例普遍在75%以下,非洲裔聚集的下九区人口只有10年前的34%,远远低于新奥尔良的平均比例,更低于白人集中的社区。而在工业运河以西等经济基础较好、居民收入较高的社区,人口恢复较快,个别社区人口还出现了增长,这与美国南部人口增加的趋势一致。


房地产市场的恢复和反弹


灾后,房屋市场处于恢复期,但是租金飙升40%。而到了灾后第四年的2009年开始,房地产市场就已经开始复苏了,房屋价格增长率为43%。2014年,新奥尔良市进入了美国最火爆的房地产市场前五名,市区的中位值为163, 000美元,但是仍然存在很多的增长空间。CoreLogic公司预计在接下里十二个月里,新奥尔良房价将上涨8.6%。


看过新奥尔良的重建情况之后,我们可以分析到休斯顿未来重建时候可能遇到的问题。人口方面,休斯顿的情况与新奥尔良的情况并不相同。当年,新奥尔良人口只有45万,而休斯顿拥有235万的人口,所以休斯顿不会面临人口流失造成的恐慌,以致灾后重建缓慢的问题。休斯顿作为美国第三大城市,当前执政的共和党的大本营,各大能源企业聚集的产业核心区,几乎不可能因此次受灾遭受重大经济滑坡。"Houston is not New Orleans. It's a large, diverse, fast growing economy,”,Moody's Analytics 的首席经济学家 Mark Zandi。同时,通过新奥尔良重建情况,会发现,投资选对位置是极其重要的事情。房租房价方面,奥尔良的情况是可以供参考的,房租走高,房价走低,正是投资的好机会。


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“哈维”飓风回顾


“哈维”飓风已经过去了一周,目前正处于救灾阶段。对此,得州州长格雷格·阿伯特(Greg Abbott)在9月4日的讲话中表示,飓风“哈维”及其引发的洪水灾难给当地带来了,大约在1千5百亿至1千8百亿美元之间的巨额财产损失。据美国联邦紧急措施署估计,“哈维”飓风共造成约9万幢房屋受损,其中约1万幢受损严重,且主要集中在哈里斯县。该机构说,飓风灾害发生以来,共接到50多万份灾民救助申请,批准了近1.2亿美元援助款项,用于向灾民提供临时住房、交通补贴以及医疗服务等。


数据来源:网络数据来源:网络


自当地时间8月25日晚飓风“哈维”登陆美国后,至今特朗普总统携夫人已经两度开赴受灾严重的得克萨斯州境内,对灾民们进行探望和慰问,及向救援人员表示感谢。他并于上周五要求国会为“哈维”救灾项目提供价值78亿5千万美元的拨款。


Apple与美国红十字会共同合作,开放iTunes 捐款功能令用户能轻松捐款。用户能捐赠5 美元,10 美元,25 美元,50 美元,100 美元和200 美元的金额,Apple 亦会将所有收益转入红十字会;哈登为灾区捐款100万美元,承诺将终老休斯顿;Justin Bieber将为这次哈维飓风受灾者捐款25000美元;泰勒向休斯顿食品银行捐赠了“一笔相当可观的捐款”,以帮助休斯顿地区“风暴哈维”的受害者。还有很多很多捐款活动正在进行着,每一笔捐款都温暖着休斯顿这座城市的市民们的心。齐心协力,相信灾难很快就会过去,鹰眼也预祝休斯顿早日逃离苦海。而对于投资者来说,鹰眼也愿您把握投资机会,为自己带来更多的收益。


文献数据来源:

 https://www.houstonproperties.com/hurricane-harvey-impact-houston-real-estate

 http://pic.people.com.cn/n/2015/0723/c1016-27346727.html

 https://www.ft.com/content/86f346e0-4726-11e5-af2f-4d6e0e5eda22

 http://cn.ccyp.com/ccypcontents?content_id=100138

 https://www.cnbc.com/2017/08/30/the-man-who-helped-rebuild-new-orleans-after-katrina-gives-fema-high-marks-on-harvey-in-houston.html

 http://money.cnn.com/2017/08/28/news/economy/hurricane-harvey-economy/index.html

 http://www.expressnews.com/real-estate/article/Harvey-strikes-blow-at-Houston-real-estate-12170668.php

 https://www.reuters.com/article/us-storm-harvey-realestate/another-blow-from-harvey-houston-home-prices-rents-likely-to-rise-idUSKCN1BC5QY



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