解读《美国住宅市场国际交易调查报告》

NEWS_AUTHOR:前海鷹眼

UPLOAD_DATE:2018-04-28

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在7月18日由美国房地产经纪人协会(NAR)发布的最新的美国住宅市场国际交易调查报告——《2017 Profile of International Activity in U.S. Residential Real Estate 》中统计显示,中国出现了不止一次的第一名,令人兴奋,又让人思考,这是否意味着中国经济的复苏和美国市场的可靠?让我们来解读一下报告给我们到底带来了哪些讯息。


  一、中国买家为何选中美国,又为何将大量资金投放美国市场?


在大数据时代下,数字总是最有说服力的。 

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图片来源:NAR

(1)报告显示,2017年截至到3月为止的12个月内,外国买家购买美国房屋的金额达到1530亿美元,相比去年同期增长了504亿,增幅达到49%。


目前国际并不算稳定,受到目前全球及中国经济的影响。国际方面,英国脱欧给资本市场带来了极大的不稳定性,特朗普上任、一带一路的推进等大事件;国内方面,人民币的贬值趋势以及中国经济增速放缓面临的转型 。在这一系列的背景下,国人对于境外的关注度也是持续的上涨。尤其是在全民理财的趋势下,人们对于避险、收益率等字眼尤其敏感。美国,作为世界大国,更是被人们所关注。

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图片来源:NAR

(2)报告指出,在这12个月当中,中国买家成为外国买家中的最大买家,投资共317亿美元,比第二名的加拿大买家多出127亿美元,也比去年同期增长了44亿美元。 

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图片来源:NAR

(3)报告指出,中国买家共投资了40572套房产,位居第一,加拿大、墨西哥、印度、英国依次排名前五。 

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图片来源:NAR


(4)报告指出,在购房的平均价方面,中国也以78.2万美元位居榜首。


虽然位居榜首,但中国人的购买物业平均价格有所下降,这里有两点要说,其一是监管问题,其二是购房群体变化的问题。监管问题,想必大家都有所耳闻了,国家正在控制资金的流出问题,所以限制大家外币兑换和向境外汇款情况,可能会导致我国投资者购买物业的单价下降。另一方面,以前购买境外物业的人在印象中大多数都是有移民、留学背景或者是资金量比较大的人去购买。而现在,更多的普通买家进入到这个市场中,更多的将目光投向海外,同时也不再是只有几十万美元的物业才能选择,十几万的优质物业也是不错的选择,并且收益率良好。


小结:


从上述报告的数据中,我们不禁会思考这样的几个问题。为何投向美国物业的资金会增加如此之多?是美国经济的走高还是物业售价提升?与中国人“炒房”有关吗?


目前国际并不算稳定,为何偏偏投资美国市场还是在持续上升?从避险角度来说,虽然美国经济也并没有一些数据体现的那么好,不过其他国家更差。相比而言,美国目前的增长、就业都位于金融危机以来的高点,再加上加息带来的剪羊毛效应,投资美国是一种不错的避险途径。 


目前由于美国的就业率上升、失业率降低,人们对于自身有了更多的资金保证,购买房产的能力有所提高,美国房屋的整体需求量就在增加,物价自然会有所上升。况且,国内的房价已经在一定的高度了,一二线的房价甚至已经高过了美国的均价。所以如果在国内已经投资不起第二套房产,在境外选择一个看好的地段和不错收益的房产也是好的选择。不过,美国的市场已经很成熟,应该是不会出现向中国这种翻一番的高涨,不要抱有完全炒房的心态去购买。另外有人会担心,这其中有没有中国人在美国买房的原因,其实,近一年时间以来,外国买家在美国购买的房屋数量虽然达到了28.4万套,但外国买家的购房数量也仅仅占了美国房屋总数的5%(去年为4%),更何况是中国买家呢,占比例更是少之又少。


  二、中国买家的买房方式与目的发生了什么变化?


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图片来源:NAR

(1)大多数来自加拿大和中国的买家选择现金全款支付,印度买家则最大限度的利用贷款来购买房产。

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图片来源:NAR

(2)将近一半的买家选择购买美国物业是为了自住,39%的买家置业目的是投资与度假旅游使用。

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图片来源:NAR

(3)中国买家中有42%的人因为投资与度假旅游而使用,39%的人士为了自住,另外有8%的人是为了留学而购买。 


小结:


在过去的一年中,我想大家的身边或多或少都存在着有境外置业的人,可能是直接的亲朋好友也可能是间接的,不难感受到,海外置业也并不是一个未知而遥不可及的事情。我所接触到的客户,有希望自己年纪大了过去海外养老的阿姨,有在一线城市买了房后投资海外的青年夫妻,也有为了以后孩子出国留学而先做准备的都市白领。大家的购房目的各不相同,但最后都选择了海外置业。投资的人都知道,最明确的需求就是避险和收益兼顾,同时还要考虑到“鸡蛋不要放在同一个篮子里”。在这个追着通货膨胀的时代下,多一种选择,也是多一条出路。 


真的选择了考虑海外置业,美国置业之后,手上没有这么多现金的人该怎么办?大家对于之前的文章《考虑美国买房,可以选择贷款么?》是否还有印象呢?在美国买房,基本上就是全款一次性支付和按揭两种方式。而按揭贷款的话,目前国内的银行做的不多,基本上是刚刚起步阶段,所以要找银行就只能找境外银行了。正如大家所知的国泰、汇丰、华美银行等等,基本上都要去香港开户,然后存入一笔资金一定时间后,提交资料,再申请贷款,等到贷到款差不多要两个月的时间。鹰眼团队看到了客户的无奈,漫长的等待期可能等来的是卖家拒绝等待而将房屋出手,尤其是在二手房交易市场,时间真的不等人。这样的话,不如选择鹰眼自持的物业「汇美聚财」产品,从选房到购房再到按揭,都是一站式的服务,省去了很多的麻烦。相比于中介,我们自持的物业一切问题都是由我们自己负责,相比于银行,我们香港公司的按揭服务可以说是最便捷的贷款方式。虽说购房并不是遥不可及,但是在遥远的国度选择可靠的代理人是一件很重要的事情。 


  三、中国买家钟爱的房屋区域与类型?

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图片来源:NAR


(1)中国买家对于加利福利亚州最有热枕,德克萨斯州和弗罗里达州依次名列二、三位。


这里介绍一下德克萨斯州。和众多买家一样,鹰眼也看好这一片土地。德州的经济一直稳步发展中,依靠能源与石油等传统产业,德州在不断的进步着,与此同时一些大的公司的入住也带动了德州经济的发展。其次,德州的医疗水平很高,德克萨斯医疗中心位于休斯敦市,即世界顶级医院、临床科研和医学教育为一体,吸引着世界各地的人赴美就医。然后,德州的教育与就业环境良好,教育水平整体比较优质,教育资源分布均匀,同时失业率正在下降。最后,德克萨斯州是一个生活成本相对低的城市,相比较加州,也许一栋别墅就要一百万美元,在德州几十万的物业也是很好的。所以,越来越多的中国买家选择德克萨斯州。

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图片来源:NAR

(2)选择郊区置业的人数占比最大。


美国的郊区也不同于国内的郊区,其实,在美国,80%以上的家庭都会居住在郊区,而市区主要是公寓和办公区。

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图片来源:NAR

(3)关于住宅类型,中国买家乃至全部外国买家还是更倾向于独栋别墅,其次是公寓。 


有关不同种类的房屋,之前的文章《你不可不知的美国买房常识(二)——房屋类型》中提到过。由于美国的市场较中国的成熟,所以各种物业的类型和产权结构也会比国内要丰富一些。


小结:


美国市场不仅房屋种类多、居住地偏郊区,同时投资者也不再将眼光都投放到只有纽约、洛杉矶、华盛顿、西雅图这些大城市,正如报告中指出,德克萨斯州成为第二大中国买家所选择的地方。其中休斯顿市的关注程度颇高,鹰眼团队也在休斯顿有子公司,为大家开辟休斯顿市场。想要了解休斯顿,可以看一下我们之前的文章「鹰眼瞰美国」休斯顿系列文章,我们从不同的角度带你走进休斯顿地区。 


四、买房常遇到的问题?


鹰眼一再地将为客户提供最便捷最可靠的投资环境定位最主要的目的,并一直努力着。我们在报告中发现,对于美国来讲,外国买家常常没有交易成功的原因主要有以下几方面。 

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图片来源:NAR

第一、无法选到适合的房产。51%的买家因为这个原因而最后没有完成交易,在这个待售房屋存量仅为4个月,远低于正常的6个月存量,呈现供不应求的局面下,外国买家和美国买家都在竞争着。所以对于远在异地的外国买家来说,找到一个可靠的买方经纪人是非常重要的。 


第二、关于资金问题。一方面是房屋的成本,另一方面是无法将资金转移到境外。约有1/3的买家因为资金的问题放弃交易。毕竟远在国内的买家需要足够弄清楚自己到底所需要负担的资金有哪些才能够放心的交易,而一些中介方正利用了这一点而让买家支付了预算以外的资金,导致了不愉快的交易。另外,确实从去年开始,国家的监管政策开始严了起来,有资金不是唯一的要求,能够兑换足够的外汇并且汇款出去也成为了一个门槛。不少买家反应,这种情况让他们束手无策。鹰眼看到了这一点,在我们的「汇美聚财」产品的服务中,我们增加了可以向香港鹰眼按揭,成功的解决了买家的困难,也是我们想要看到的成果。


小结:


鹰眼可以解决大家前四个最常遇到的问题。从选择房屋到资金的筹备和流出。那还有一点要注意的就是习俗问题。这个问题也是我们总结出来的,确实有不少的买家会问,房屋的朝向问题,风水问题。有一句话,入乡随俗,虽然买到自己最称心的房屋很重要,但是国外的住房环境和国内是不同的。国内,大多数人都住在市区,但是在国外80%的人都住在郊区,而且,郊区并不是不好,甚至很多豪宅和富人区都在郊区,市区更多的是公寓和办公区。还有,美国房屋的朝向并不规则,他们也并不在意这些,所以在建房的时候没有考虑南北问题。其实选择房屋的时候真正关心的,应该是房屋的质量、房屋的社区、以及交通的问题,当然还有你在购买房屋时所遇到的可靠的经纪人。 


基本上报告中所出现的问题,我在这里一一列举了,买房子投资也不是小数目,谨慎是必要的,鹰眼正在推出「购买美国房屋不可不知的常识」系列,希望大家能够通过阅读和咨询,找到适合自己的房屋,早日迈出海外资产配置的第一步。 


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